Documenti per vendere casa a Milano: cosa raccogliere prima di pubblicare l’annuncio

Per vendere casa a Milano servono l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, le pratiche edilizie che documentano lo stato dell’immobile, l’attestato di prestazione energetica, i documenti del condominio, le informazioni sull’eventuale mutuo e i documenti personali dei proprietari. Raccoglierli prima di pubblicare l’annuncio permette di verificare che tutto sia in ordine e di scoprire per tempo eventuali difformità, invece di trovarle quando c’è già un acquirente pronto a firmare. Il lavoro si divide in due parti: la raccolta dei documenti e le verifiche tecniche che si fanno leggendoli.

Perché preparare i documenti prima dell’annuncio

Alcuni documenti servono già per pubblicare. Basta scorrere gli annunci degli immobili in vendita per notare che ciascuno riporta la classe energetica: l’annuncio deve indicarla insieme all’indice di prestazione energetica, quindi l’attestato va predisposto prima. Altri documenti vengono chiesti dall’acquirente al momento della proposta o dalla sua banca durante l’istruttoria del mutuo, e una difformità emersa in quella fase può portare a rinegoziare il prezzo, allungare i tempi del preliminare o, nei casi peggiori, far saltare la vendita.

C’è poi una questione di tempi. Recuperare copia di una pratica edilizia dall’archivio del Comune di Milano o correggere una planimetria catastale può richiedere settimane, e farlo con calma prima della messa in vendita è molto diverso dal farlo con una scadenza fissata da un preliminare. Una documentazione completa aiuta anche a stimare meglio il valore dell’immobile, perché mostra con precisione superfici, interventi eseguiti e situazione condominiale.

I documenti da raccogliere

Questa è la documentazione da mettere insieme per un appartamento in condominio, il caso più frequente a Milano.

• Atto di provenienza: il rogito con cui la casa è stata acquistata, l’atto di donazione oppure la dichiarazione di successione con l’accettazione dell’eredità se l’immobile è stato ereditato.
• Visura catastale e planimetria catastale aggiornate, con dati intestati coerenti con quelli dell’atto di provenienza.
• Pratiche edilizie: il titolo con cui è stato costruito l’edificio e quelli relativi a eventuali lavori successivi, come permessi, DIA, SCIA, CILA o condoni.
• Attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità.
• Certificazioni degli impianti e agibilità, se disponibili.
• Documenti condominiali: regolamento, tabelle millesimali, ultimi rendiconti e preventivo, verbali delle assemblee con eventuali lavori deliberati, situazione dei pagamenti rilasciata dall’amministratore.
• Mutuo: contratto di finanziamento e conteggio del debito residuo, se la casa è ancora ipotecata.
• Documenti personali dei proprietari, con l’indicazione dello stato civile e dell’eventuale regime di comunione dei beni.

Le verifiche tecniche: dove nascono i problemi

Avere i documenti in cartella è solo il primo passo. Vanno letti e confrontati con lo stato reale dell’immobile, ed è in questa fase che emergono le questioni capaci di rallentare una compravendita.

Conformità catastale

Dal 2010 l’atto di vendita deve contenere la dichiarazione dei proprietari che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto, e in mancanza l’atto è nullo. Nelle case milanesi le difformità più comuni riguardano tramezzi spostati, un bagno aggiunto o ricavato in un ripostiglio, una cucina trasferita in un altro locale, un balcone chiuso a veranda. Quando la planimetria non corrisponde, un tecnico può presentare una variazione catastale che la aggiorna.

Conformità urbanistica

La planimetria catastale ha una funzione fiscale e non basta a dimostrare che l’immobile sia regolare dal punto di vista edilizio. Per verificarlo occorre confrontare lo stato attuale con i titoli edilizi depositati in Comune, ricostruendo quello che la normativa chiama stato legittimo dell’immobile. A Milano le pratiche si richiedono con un’istanza di accesso agli atti all’archivio edilizio comunale. Il decreto Salva Casa del 2024 ha ampliato le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con percentuali che variano in base alla superficie dell’unità; le difformità che superano quei limiti vanno invece regolarizzate, quando possibile, con una pratica in sanatoria prima del rogito.

Ipoteche, trascrizioni e mutuo residuo

La visura ipotecaria mostra le ipoteche, i pignoramenti e le altre formalità che gravano sull’immobile. Un mutuo ancora in corso non impedisce la vendita: di solito il debito residuo viene estinto al rogito con una parte del prezzo pagato dall’acquirente e la banca avvia poi la cancellazione dell’ipoteca. Per organizzare l’operazione serve il conteggio estintivo aggiornato, da chiedere alla banca con anticipo.

Provenienza da donazione o successione

Se la casa è arrivata per donazione da meno di vent’anni, gli eredi legittimi del donante potrebbero in futuro contestarla, e per questo alcune banche sono prudenti nel finanziare chi la acquista. Esistono strumenti per gestire la situazione, ed è bene conoscerla prima di trattare con un acquirente. Per un immobile ereditato occorre invece verificare che la dichiarazione di successione sia stata presentata e che l’accettazione dell’eredità risulti trascritta o possa esserlo con l’atto di vendita.

Condominio: spese e lavori deliberati

Chi compra un appartamento risponde insieme al venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, come prevede l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Per questo l’acquirente chiede una dichiarazione dell’amministratore sulla regolarità dei pagamenti. I lavori straordinari già deliberati vanno segnalati, e conviene stabilire nel preliminare chi ne sosterrà il costo.

L’attestato di prestazione energetica in Lombardia

In Lombardia l’APE viene redatto da un certificatore accreditato e registrato nel catasto energetico regionale gestito da CENED. Ha una validità di dieci anni, a condizione che i controlli periodici degli impianti siano stati eseguiti, e deve essere consegnato all’acquirente e allegato all’atto. Oltre a essere un obbligo, la classe energetica è uno degli elementi con cui un acquirente confronta case simili, perché incide sui costi di gestione e sugli interventi che potrebbe dover affrontare.

Chi si occupa di cosa

Il proprietario conserva gran parte dei documenti di base, come l’atto di provenienza, i rendiconti condominiali e il contratto di mutuo. Il tecnico, geometra, architetto o ingegnere, si occupa delle verifiche edilizie e delle eventuali regolarizzazioni catastali e urbanistiche, oltre a redigere l’APE se è un certificatore accreditato. Il notaio esegue i controlli finali e stipula l’atto, ma interviene al termine del percorso, quando un problema scoperto all’ultimo momento è più difficile da gestire.

Per questo conviene che la verifica parta prima della messa in vendita. Quando la vendita è seguita da un’agenzia, la raccolta delle visure ipocatastali, il recupero delle planimetrie e il controllo della conformità urbanistica rientrano spesso nella gestione documentale dell’incarico, e le stesse verifiche vengono riprese nei controlli che precedono il rogito.

Arrivare all’annuncio con i documenti raccolti e verificati significa poter rispondere subito alle domande degli acquirenti e delle loro banche, presentare l’immobile su basi solide e affrontare preliminare e rogito senza sorprese.